Economie du sol et de l'immobilier II

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Introduction

### Course Review: Economie du sol et de l'immobilier II on Coursera **Overview** "Economie du sol et de l'immobilier II" offers a comprehensive dive into the complex relationships between land prices, property values, and real estate usage costs. This course is tailored for individuals keen to understand whether property prices explain land values or if the reverse is true. Throughout the course, participants will explore the calculations conducted by market operators and discover the interconnectedness of these markets. The insights gained here are not only applicable within the realm of real estate but are also valuable across various economic fields. **Structure and Modules** The course is structured into several thought-provoking modules, each designed to build upon the previous concepts. Here’s a breakdown of the key modules: 1. **Module 7: Land Price from Property Price** This module introduces a straightforward mathematical model linking land prices to the values of structures that may be developed on them. It provides a fresh perspective on the valuation dynamics in real estate, emphasizing the importance of understanding both land and property revenues. 2. **Module 8: Links between Land and Property Prices** Focused on causality, this module delves into the interplay between land and property prices. Through discussions of competition among developers, the nature of land preparation, and valuation processes, participants will clarify how one influences the other. 3. **Module 9: Land Market Dynamics** An essential exploration of supply and demand in the land market, this module teaches students how these forces determine transaction prices and volumes. It provides key insights into market equilibrium and the impact of external factors on pricing. 4. **Module 10: Normative Qualities of the Market** Moving beyond pure market descriptions, this module encourages students to evaluate market outcomes and understand the impact of regulations. It covers buyer and seller surpluses, market imperfections, and the consequences of public intervention. 5. **Module 11: Interlinkages between Markets** This module connects various markets, including construction and housing, to illustrate how land prices influence and drive broader economic outcomes. Understanding these relationships is crucial for anyone looking to navigate the economic landscape effectively. 6. **Module 12: Economics and City Models** The course concludes with a discussion on urban economics, exploring how economic principles influence city dynamics and planning. Participants will learn about various urban models and their implications for real-world urban development. **Conclusion** "Economie du sol et de l'immobilier II" offers rigorous content that blends theoretical principles with practical applications. Its structure ensures a smooth learning curve while providing profound insights into the real estate market's functioning. With its focus on both economic mechanisms and their normative implications, participants will walk away equipped with the tools to analyze land and property markets critically. **Recommendation** This course is especially recommended for students, professionals, or anyone with an interest in economics, urban planning, or real estate. It is suitable for those with a foundational understanding of economics who are looking to deepen their expertise in real estate and land valuation. The skills and knowledge gained from this course extend beyond the classroom, providing valuable insights for careers in policy-making, urban development, and economic analysis. Enroll today to unlock a deeper understanding of these vital economic systems!

Syllabus

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Informations sur le contenu du cours, son organisation et le travail attendu des participant-e-s

La deuxième partie du cours est la continuation logique de la première, permettant d'approfondir notre compréhension du marché immobilier et du marché foncier en particulier. Ce premier module va faire plaisir à celles et ceux qui ont trouvé que nous sommes allés trop loin dans la modélisation mathématique. Nous allons en effet nous contenter d'une équation très simple qui lie le prix du terrain au prix du bien immobilier qui peut être réalisé à partir de ce terrain moyennant des travaux de construction. Le lien entre prix immobilier et prix foncier va occuper tout ce premier module et une partie du suivant. Dans le premier cours, chacun était évalué séparément sur la base des revenus que le sol et l'immeuble peuvent obtenir. Or, un terrain prend surtout de la valeur quand il peut être transformé en immeuble. Les principaux concepts développés dans ce module sont: (1) Le compte à rebours du promoteur ; (2) La méthode par déduction ; (3) La marge du promoteur ; (4) L'incidence des droits à bâtir sur le prix foncier ; (5) La densité foncière. Au terme de ce module, les participant-e-s seront capables d'expliquer pourquoi un terrain se vend à un prix différent d'un autre au vu des potentiels de valorisation de chacun.

Avec le compte à rebours et sa version affinée de la méthode par déduction, nous disposons d'un modèle simple du calcul du promoteur qui le conduit au prix qu'il ne devrait pas dépasser en achetant le terrain. Ce modèle fait dépendre le prix foncier du prix immobilier. Pourtant, on entend souvent que l'immobilier est cher à tel ou tel endroit parce que le foncier est cher. Alors est-ce le prix immobilier qui détermine le prix foncier ou l'inverse? Tout ce module est consacré à mieux comprendre le lien entre ces deux prix. Il faudra, pour cela, réfléchir à la causalité, à la concurrence entre promoteurs, aux différents degrés de préparation du terrain et aux autres intervenants dans le processus de valorisation du foncier (la chaîne de valeur du foncier) et enfin à la différence entre prix acceptable et prix probable. Les principaux concepts développés dans ce module sont: (1) Les liens de causalité entre prix fonciers et prix immobiliers ; (2) L'incidence foncière ; (3) Le principe général du meilleur propriétaire ('best owner') ; (4) La chaîne de valeur du foncier ; (5) La préparation du terrain ; (6) Le développeur. Au terme de ce module, les participant-e-s seront capables d'expliquer comment les prix fonciers sont affectés par les prix immobiliers et de quoi cela dépend. Ils sauront aussi comment préciser l'état de préparation d'un terrain avant d'en estimer le prix et comment intégrer cet état de préparation dans l'estimation.

Le compte à rebours du promoteur ou un autre calcul analogue détermine le consentement à payer d'un acheteur pour un terrain. Or, le prix auquel se fera la transaction dépend aussi des exigences du propriétaire foncier, son consentement à recevoir. En plus, il n'y généralement pas qu'un seul acheteur potentiel pour un terrain et pas qu'un seul terrain pouvant être acheté. L'ensemble des acheteurs potentiels et des terrains qu'ils peuvent acheter, avec leurs propriétaires, constitue un "marché". Les transactions se font sur le marché, qui peut être virtuel. Comprendre comment fonctionne le marché permet de comprendre la formation des prix et le volume des transactions. Ce module est consacré à cela. Les principaux concepts développés dans ce module sont: (1) L'offre ; (2) La demande et la loi de la demande ; (3) Le marché ; (4) L'excédent d'offre et l'excédent de demande ; (5) L'équilibre de marché et sa stabilité ; (6) Le prix et la quantité d'équilibre. Au terme de ce module, les participant-e-s seront capables d'identifier les déterminants principaux de l'évolution des prix et des quantités échangées sur le marché foncier ou tout autre marché libre, c’est-à-dire non contrôlé par une autorité. Ils/elles sauront prédire les effets sur les prix et quantités de modifications conjoncturelles telles qu'une accélération de la croissance démographique ou des revenus ou la variation de la disponibilité foncière.

Le module précédent a montré comment fonctionne un marché, en particulier comment est déterminé le prix par interaction entre l'offre et la demande. Nous étions sur un plan purement "positif", au sens où il s'agissait d'expliquer et de comprendre, sans juger. Pourtant, un équilibre de marché fait des heureux et des déçus, des gagnants et des perdants. Les identifier nous met sur un plan normatif, au sens où il est positif de qualifier un résultat de marché préférable à un autre. Ce module est consacré à cela: se doter des critères pour juger un résultat de marché puis le faire. Nous utiliserons ensuite ces outils pour évaluer des interventions publiques sur le résultat du marché. Les principaux concepts développés dans ce module sont: (1) Le surplus des acheteurs, le surplus des vendeurs et le surplus total ; (2) Les variations de surplus ; (3) Les restrictions de prix et les restrictions de quantité ; (4) Les imperfections des marchés ; (5) Les coûts externes ; (6) Les erreurs de jugement ; (7) Les taxes et les subventions. Au terme de ce module, les participant-e-s seront capables d'apprécier les vertus de l'équilibre du marché libre, mais aussi ses limites. Ils/elles comprendront les grandes catégories d'intervention du régulateur sur les marchés et leurs effets.

Les deux derniers modules ont été consacrés à comprendre comment fonctionne le marché foncier, en décrivant l’offre de terrains, la demande de terrains, la confrontation de l’offre et de la demande qui détermine le prix et comment tout ceci change dans le temps. Ce modèle du marché permet aussi de comprendre ce qui se passe sur les autres marchés, notamment les marchés qui nous intéressent en rapport avec le marché foncier, à savoir le marché de la construction, le marché immobilier, le marché du logement, et le marché financier. Dans ce module, nous allons décrire brièvement ces marchés apparentés puis surtout montrer comment ils sont liés entre eux. En effet, le prix du terrain qui est établi sur le marché foncier entre dans le prix de revient de la production immobilière sur le marché de la construction. Ce prix de revient a une incidence sur le prix qui va s'établir sur le marché immobilier. Dans l'autre sens, les prix immobiliers affectent les consentements à payer des maîtres d'ouvrage sur le marché de la construction, donc les prix de revient de construction, ce qui va aussi se répercuter sur les prix fonciers. Les principaux concepts développés dans ce module sont: (1) La définition des prix et quantités sur les différents marchés composant la chaîne de valeur du foncier ; (2) Les déterminants de l'offre et de la demande sur ces marchés ; (3) Les liens entre marchés, d'amont en aval et retour ; (4) L'acheteur marginal et le vendeur marginal ; (5) La cohérence entre marchés ; (6) La transmission des perturbations entre marchés. Au terme de ce module, les participant-e-s seront capables d'expliquer comment les marchés sont liés entre eux et comment les résultats d'un marché (prix et quantité) affectent ceux des autres marchés.

La réflexion économique sur le territoire a évolué en parallèle avec celle sur la ville et sa forme urbaine. Pour présenter leurs interactions, ce module porte sur l’impact de l’économie spatiale sur les modèles de ville, la contribution des approches quantitatives et qualitatives à la modélisation et les stratégies économiques pour étudier les structures profondes de la ville. Les principaux concepts développés dans ce module sont : (1) La ville/économie comme stocks et flux; (2) Trois éléments de la ville : l’enclave, l’armature et l’hétérotopie; (3) Les modèles normatifs de la ville : la ville cosmique, la ville machine et la ville écologique; (4) Les modèles économiques et quantitatifs de la ville; (5) Les approches qualitatives de la ville; (6) Le modèle de la ville complexe. À la fin de ce module, les participant-e-s seront capables de reconnaître les modèles normatifs de la ville, l’influence des modèles économiques et les trois éléments qui caractérisent une compréhension circulatoire de la ville. Ils sauront également les situer dans la forme urbaine « réelle » et comprendre leur possible contribution au succès économique d’un réseau d’espaces publics urbains à multiples étages.